Agradeço o interesse do secretário Jorge Wilheim em
"melhor" esclarecer a proposta do Plano Diretor. Sempre me agradou
debater São Paulo com alguém a quem respeito pelos serviços
prestados. Mas o fato é que não consigo vislumbrar no Plano a
integração do econômico com o social. Nele, as atividades econômicas
-- que geram empregos, investimentos, formação e distribuição da
riqueza -- não são consideradas. E isso num quadro que registra
forte mudança de perfil (do setor industrial para o de serviços e do
capital nacional para o estrangeiro) e presencia guerra fiscal entre
estados e municípios. Sua leitura dá a impressão de que não se está
tratando da reorganização de uma megalópole sofrida.
Onde
ficou o discurso das subprefeituras? O Plano não considera as
diferenças sociais gritantes entre as regiões da cidade. Assim,
definir prioridades e alocar recursos é no mínimo temerário. São
Paulo é quase totalmente ocupada, porém pouco adensada --exceto
poucas ilhas, como o centro e seu entorno. Cerca de 70% de sua área
é tida como Z-2 (a que possibilita construir até duas vezes a área
do terreno). Assim, quando o Plano enuncia que o coeficiente é 1 mas
pode chegar a 2,5 fica evidente que a prefeitura sabe que o 1 não é
o recomendado. No fundo está aumentando o potencial de construção e
quer abocanhar um pedaço do valor.
Voltamos à velha questão
do valor de uso da moradia (satisfação para o consumidor) versus seu
valor de troca (o preço de venda no mercado). A grande maioria da
população mora onde pode e não onde quer, e aqui mora mal. A
estratégia do Plano é equivocada porque nas regiões com
infra-estrutura e vitalidade econômica o potencial construtivo tende
a ser comprado, em boa parte, para uso não residencial -- o que
implicará maior circulação de pessoas e automóveis e sempre maior
deslocamento da população. Aliás, o Plano pouco aborda essa questão.
Numa das cidades mais motorizadas do mundo e com transporte coletivo
inadequado, o risco é passar do caos para o colapso.
Nas
regiões mais pobres (a maior parcela da cidade), o coeficiente 1
diminuirá o valor de troca e terá como conseqüência redução do valor
de uso -- pois o emprego, o lazer e o ensino estarão distantes. A
alternativa será a partição do terreno, gerando mais favelas.
Além de tudo, a prefeitura não reúne tecnologia de
informação urbana para administrar, lote a lote, a compra de
potencial construtivo. Possuir cartografia atualizada, fotos aéreas
e de satélites, integrar os dados cadastrais das secretarias é vital
para embasar decisões.
É correto o argumento do secretário
de que a valorização imobiliária se dá por investimentos públicos e
privados, mas ele pouco se aplica à maioria do nosso território.
Também concordo com o secretário que um Plano Diretor é o "capital"
do setor público, mas não com a ginástica financeira implícita em
seu argumento. Se a regra do jogo é capitalista, deve ser usada para
agregar -- não para diminuir -- valores por decreto. A cidade não
vai melhorar sem investimentos que já são escassos. Nessas
condições, convém transformar proprietários insatisfeitos em
parceiros. Na imensa ferradura industrial enferrujada (de Ceasa,
Barra Funda, Brás até Ipiranga, e do outro lado até Interlagos),
grande parte dos imóveis não tem mais valor de uso nem de troca em
virtude do zoneamento e da mudança do perfil da cidade. Lá o que
mais se vê é a placa "vende-se". Em vez de operações urbanas
pontuais, o melhor seria criar uma Agência de Desenvolvimento com
visão integradora que implante parques, novos bairros, pólos de
serviços, escolas técnicas, faculdades, megacentro de eventos e
pólos de transporte nessa imensa e abandonada região. Com isso a
cidade se desafoga, faz melhor uso da infra-estrutura, cria espaços
para os cidadãos, oferece empregos, reúne condições para reduzir a
violência, cresce economicamente e se consolida como cidade global,
a mais importante da América Latina.